gestion immobilière

03/02/202103/02/2021

L’UBÉRISATION DE L’AGENCE IMMOBILIÈRE EST EN MARCHE

Le basculement a commencé dans l’immobilier

Exception faite de la construction immobilière, tous les acteurs de l’immobilier sont des intermédiaires. Notre métier est avant tout un métier d’information : une recherche sur un site Internet ? de l’information. Une visite de bien ? Encore une prise d’information. Une évaluation, un diagnostic immobilier ? Idem.

Or cet écosystème bascule progressivement vers Internet au travers de trois types d’acteurs :

– les portails immobiliers sont la partie émergée de l’iceberg. LeBonCoin, leader généraliste de l’annonce, Seloger, leader spécialisé sur l’immobilier, occupent l’essentiel du terrain et concentrent l’essentiel de la marge. Reste les stratégies de niche comme la résidence secondaire pour Green-acres ou celle de la confrontation avec les leaders, comme celle de la FNAIM et son portail BienIci.

– L’ascension et la digitalisation fulgurantes des réseaux d’agents mandataires comme I@D ou Optimhome relève aussi de l’économie de la plateforme. Débarrassés des contraintes de l’agence « brick and mortar », ces réseaux organisent désormais le travail de plus de 14 000 agents mandataires (source meilleursreseaux.com). Leur cœur de métier de réseau est d’offrir une structure dématérialisée la plus efficace possible. Leur puissance réside dans la richesse des services offerts.

– Troisième pan de ce triptyque en mouvement : les éditeurs de logiciels pour agence, tous « pure players ». Ceux-ci proposent des logiciels de plus en plus complets, de plus en plus interconnectés, qui permettent aux agents de gagner en productivité.

Conseil et innovation

Et les agents immobiliers dans tout cela ? Le basculement vers une économie de la plateforme est venu renforcer la concurrence. Les barrières à l’entrée pour exercer le métier ont baissé. Pourtant, leur cœur de métier, l’accompagnement et le conseil de l’acheteur notamment lors des visites, restent difficiles à basculer sur le Net. Mais jusque quand ? Visiter un bien avec des vidéos à 360° devient une expérience bluffante. L’acheteur continue de visiter le bien qu’il souhaite acheter mais réduit de 20 à 5 le nombre de ses visites physiques. Dans ces conditions, inutile de se le cacher. L’anticipation reste le meilleur moyen de survie.

Le marché verra-t-il une confrontation des différents types de nouvelles plateformes ? Une logique de coopération au service du client final pourrait-elle voir le jour ? La menace viendra-t-elle d’un nouvel entrant ? Personne ne peut prédire aujourd’hui la suite avec certitude. A l’automne dernier lors du séminaire regroupant les principaux portails immobiliers européens à Madrid, derrière les présentations de ceux qui sont aujourd’hui les grands gagnants, le doute perçait : « Facebook is coming » … C’est le propre de nos métiers désormais. Hormis le client, personne n’est à l’abri.

04/05/202004/05/2020

Jeremy Agence ubeloc

Résilier son contrat de gestion locative

Vous avez signé un mandat de gestion locative avec un professionnel de l’immobilier (agence immobilière, administrateur de biens, régie immobilière….), et vous souhaitez résilier ce mandat de gestion pour confier vos biens à un autre professionnel ou les gérer vous-même.

Dans cet article nous allons vous expliquer les conditions qui vous permettraient de résilier et les modalités de cette résiliation.

Reprenez le contrôle de votre location

Si vous souhaitez gérez en direct mais pas tout seul, notre gestion locative en ligne est faite pour vous :

bibliothèque de modèles, dont un courrier de résiliation à envoyer à votre agence.
une gestion locative en ligne complète (quittances, indexation, dépannage).
une formule sans engagement.
Garanties sur loyers impayés, et assurance.

GESTION LOCATIVE UBELOC

Les différents motifs de résiliation du contrat de gestion

Résilier à la date d’anniversaire

Sauf exception, le mandat que vous avez signé comporte une clause d’engagement de durée que vous vous devez de respecter. La plupart du temps les mandats sont signés pour une durée d’un an ou de trois ans, avec un préavis de résiliation de trois mois. Pensez donc à respecter ce formalisme et à noter l’éventuelle date limite d’envoi du préavis sur votre agenda !

Résilier si vous n’avez pas été averti du renouvellement

Pour simplifier le suivi des contrats tacitement reconduits, la loi Châtel impose au gestionnaire de vous prévenir de votre faculté de résilier le contrat, entre 3 et 1 mois précédant le préavis.

Résilier pour faute grave

Dernière possibilité, dénoncer le mandat pour manquement ou faute du gestionnaire. La procédure n’est pas simple car le gestionnaire pourra toujours contester ce que vous lui reprochez et dans ce cas il vous faudra dénoncer le mandat devant un tribunal.

Par exemple l’absence de locataire ne semble pas être une faute évidente de la part du gestionnaire; d’autres motifs ont par contre été reconnus par la jurisprudence, notamment le manquement dans l’obligation du gestionnaire de demander une caution solidaire pour un locataire en CDD, la non vérification de l’authenticité des justificatifs fournis par le locataire, ou l’absence de vérification des obligations du locataire en cours de bail.

Résilier pour vendre

A noter enfin que la vente de votre bien implique de facto la fin du mandat de gestion locative (le mandat de gestion n’est pas transféré automatiquement à l’acheteur), mais rien n’est défini quant aux éventuelles pénalités de résiliation qui devront être éventuellement négociées avec le gestionnaire (vous pouvez éventuellement lui confier le mandat de vente en échange d’une résiliation sans frais).

Pensez donc si vous le pouvez à inclure une clause dans le mandat disant que le mandat s’éteint automatiquement sans pénalités à la vente du bien ou à bien le faire préciser par écrit avant la signature.

GESTION LOCATIVE UBELOC

Un transfert transparent pour le locataire

Vous avez envoyé votre courrier de résiliation et vous vous demandez maintenant quelles sont les implications pour le bail en cours du changement de gestionnaire.

Le changement de gestionnaire (ou la récupération de la gestion en propre) ne modifie en rien les relations contractuelles entre vous et le locataire; vous ne pouvez donc pas en profiter pour augmenter le loyer, résilier le bail, etc.

De manière pratique il faudra :

demander au locataire de changer son destinataire de paiement
l’informer des coordonnées du nouveau contact en charge de son bien
récupérer les éventuels dossiers en cours (sinistres, impayés)

En général le nouveau gestionnaire se charge de ces démarches, mais si vous choisissez de reprendre la gestion vous devrez vous en occuper. Nous vous déconseillons de changer de gestionnaire en cas de sinistres ou de procédures d’impayés en cours. Le changement d’interlocuteur risque de vous faire perdre un temps précieux dans la reprise et la connaissance d’une procédure qui est souvent déjà intrinsèquement longue et compliquée.

Pensez également à récupérer le dépôt de garantie qui aura été probablement encaissé par le gestionnaire.

GESTION LOCATIVE UBELOC

03/05/202003/05/2020

Jeremy Agence ubeloc

Gestion locative traditionnelle, comparatif des tarifs et frais

Vous cherchez à une offre de gestion locative en ligne et vous souhaitez avoir une vision d’ensemble des prestations et frais des différentes formules.

Nous allons tenter de vous convaincre que les outils proposés sur notre page de gestion locative en ligne constituent la meilleure solution du marché.

CLIQUER ICI POUR SOUSCRIRE

C’est la formule historique proposée depuis plus de 200 ans aux bailleurs qui souhaitent déléguer intégralement la gestion d’une location. Les grandes enseignes nationales comme Foncia ou Nexity proposent de prendre votre place (via la signature d’un mandat), dans toutes les actions nécessaires à la bonne gestion de la location :

gestion comptable : encaissement des loyers, indexation, régularisation des charges, etc.
gestion technique : commande de travaux, réparations, etc.
gestion juridique : impayés, contentieux, etc.

La gestion locative a par contre été beaucoup plus simplifiée depuis 200 ans : alors qu’il était nécessaire de se déplacer physiquement pour percevoir les loyers des locataires (chaque semaine à la porte des locataires payant en espèces), l’informatisation des paiements et des échanges a rendu l’administration d’une location beaucoup plus facile.

Résultat les agences n’ont souvent pas grand chose à faire et les formules proposées habituellement à 6%HT hors assurance loyer impayé, entre 8 et 10% avec assurance (à quoi s’ajoutent des frais de recherche locataire quasi-obligatoire de 1 mois de loyer en ordre de grandeur) deviennent difficilement justifiables si vous avez un minimum de temps à consacrer à votre location.

L’avantage principal de cette formule est de n’avoir strictement rien à faire, le gestionnaire va s’occuper de tout. Les inconvénients sont par contre nombreux :

le coût de la gestion locative est élevé, 50€/mois par exemple pour un loyer de 700€CC
les frais de recherche locataire quasi obligatoires qui donnent lieu à des honoraires séparés de l’ordre d’un mois de loyer à chaque nouveau bail (avec des honoraires équivalents pour le locataire).
la présence de frais annexes, la plupart des mandats incluant des prestations obligatoires qui donnent lieu à des facturations supplémentaires, comme la synthèse fiscale en fin d’année ou l’édition du compte-rendu de gérance.
un décalage entre 15 et 30 jours le temps que le gestionnaire encaisse les loyers puis vous les reverse.
peu d’outils en ligne automatique fiables, beaucoup de tâches sont traitées manuellement, il y a donc un risque important d’erreur et de lenteur de traitement si vous tombez sur le mauvais collaborateur dans le cabinet.
le manque de transparence, vous ne contrôlez plus du tout ce qui se passe dans des étapes critiques telles que la recherche d’un locataire, la validation d’un devis ou la gestion d’un impayés

A titre indicatif, notre équipe vous a résumé dans le tableau suivant les tarifs et prestations de 4 gestionnaires locatifs connus :

Frais	Foncia	Orpi	Nexity	Pure Gestion
Gestion	7,2% – 9,6% en fonction du loyer	7,9% en fonction des prestations proposées	7,2%	7%
Recherche locataire	Environ 10 % du loyer annuel HC	1 mois de loyer HC (minimum 15€/m²)	6,5% du loyer annuel HC + 15€/m²	9% du loyer annuel HC
Garantie loyer	3% du loyer CC Durée et plafond illimités	2,5% du loyer CC Plafond 90 000€ durée illimitée Dégradations 10 000€	2,3% du loyer CC Plafond 120 000€ durée illimitée Dégradations 10 000€ Protection juridique 18 000€	2,45% du loyer CC Plafond 90 000€ durée illimitée Dégradations 10 000€ Protection juridique 5 500€
Frais annexes	Déclaration fiscale : 228€ Vacation horaire : 120€/heure Frais de gestion : 12€/mois Frais de constitution de dossiers (sinistres, congés bailleur, …) : 200€ Frais nouveau mandat : 100€	Déclaration fiscale : 49€ Vacation horaire : 50€/heure Estimation patrimoniale : 199€ Paiement des charges de copropriété : 30€ par appel de fond	Déclaration fiscale : 144€ Vacation horaire : 144€/heure Frais de timbre : 4€/mois Organisation & Suivi des travaux : 1,8% du montant des travaux	Aide à la déclaration des revenus fonciers suivi des travaux

CLIQUER ICI POUR SOUSCRIRE

En résumé c’est une formule que nous recommandons si vous ne souhaitez absolument pas vous occuper de votre location. Même à distance, avec un minimum de temps il est possible d’économiser beaucoup de frais. Quant aux éventuelles réparations, rassurez-vous, il est toujours possible de faire intervenir un artisan à distance qui se chargera de coordonner l’intervention avec le locataire (en pratique les gestionnaires se déplacent très rarement dans les logements).