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03/02/202103/02/2021

L’uberisation de l’immobilier

L’Uberiseur bientôt uberisé ?

Lors du colloque qui a suivi, le SYREMI a souhaité aborder la question de la « transaction immobilière à la lumière des autres modèles économiques bouleversés par le numérique ». Il a donc été question des Über, Booking et autres Amazon qui ont pris le pouvoir sur leurs marchés respectifs. Dans ce débat, les réseaux mandataires ne se sont jamais vraiment positionnés comme les « disrupteurs » du marché immobilier, mais ont plutôt pris le parti d’aborder la question à travers l’opposition « professionnels vs particuliers ». « Booking et AirBnB se développent en parallèle alors qu’ils sont pourtant concurrents (…) nous ne sommes pas au bout de ce que peut apporter la technologie ; avec le numérique, nous avons vécu une évolution, mais pas encore la révolution » analyse Olivier Colcombet, DG d’Optimhome. La question du service apporté aux clients a également été au centre des débats. « En matière de géolocalisation par exemple, nous devons tous ensemble évoluer pour répondre aux demandes des internautes en faisant tomber les peurs liées au mandat simple » a plaidé Roland Tripard, Président du Directroire de SeLoger.

Sur le banc des intervenants, la présence du Vice-Président de la FNAIM chargé du numérique, Jean-Marc Torrollion, a été particulièrement remarquée – et saluée par le SYREMI. La hache de guerre serait-elle en passe d’être enterrée ? Enfin, on note la présence de seLoger et du site Le Bon Coin en tant que sponsors du colloque du SYREMI. Ces deux portails leaders ont récemment reçu les foudres de la FNAIM et de certains grands réseaux de franchises au sujet de leur politique tarifaire.

04/05/202004/05/2020

Jeremy Agence ubeloc

Résilier son contrat de gestion locative

Vous avez signé un mandat de gestion locative avec un professionnel de l’immobilier (agence immobilière, administrateur de biens, régie immobilière….), et vous souhaitez résilier ce mandat de gestion pour confier vos biens à un autre professionnel ou les gérer vous-même.

Dans cet article nous allons vous expliquer les conditions qui vous permettraient de résilier et les modalités de cette résiliation.

Reprenez le contrôle de votre location

Si vous souhaitez gérez en direct mais pas tout seul, notre gestion locative en ligne est faite pour vous :

bibliothèque de modèles, dont un courrier de résiliation à envoyer à votre agence.
une gestion locative en ligne complète (quittances, indexation, dépannage).
une formule sans engagement.
Garanties sur loyers impayés, et assurance.

GESTION LOCATIVE UBELOC

Les différents motifs de résiliation du contrat de gestion

Résilier à la date d’anniversaire

Sauf exception, le mandat que vous avez signé comporte une clause d’engagement de durée que vous vous devez de respecter. La plupart du temps les mandats sont signés pour une durée d’un an ou de trois ans, avec un préavis de résiliation de trois mois. Pensez donc à respecter ce formalisme et à noter l’éventuelle date limite d’envoi du préavis sur votre agenda !

Résilier si vous n’avez pas été averti du renouvellement

Pour simplifier le suivi des contrats tacitement reconduits, la loi Châtel impose au gestionnaire de vous prévenir de votre faculté de résilier le contrat, entre 3 et 1 mois précédant le préavis.

Résilier pour faute grave

Dernière possibilité, dénoncer le mandat pour manquement ou faute du gestionnaire. La procédure n’est pas simple car le gestionnaire pourra toujours contester ce que vous lui reprochez et dans ce cas il vous faudra dénoncer le mandat devant un tribunal.

Par exemple l’absence de locataire ne semble pas être une faute évidente de la part du gestionnaire; d’autres motifs ont par contre été reconnus par la jurisprudence, notamment le manquement dans l’obligation du gestionnaire de demander une caution solidaire pour un locataire en CDD, la non vérification de l’authenticité des justificatifs fournis par le locataire, ou l’absence de vérification des obligations du locataire en cours de bail.

Résilier pour vendre

A noter enfin que la vente de votre bien implique de facto la fin du mandat de gestion locative (le mandat de gestion n’est pas transféré automatiquement à l’acheteur), mais rien n’est défini quant aux éventuelles pénalités de résiliation qui devront être éventuellement négociées avec le gestionnaire (vous pouvez éventuellement lui confier le mandat de vente en échange d’une résiliation sans frais).

Pensez donc si vous le pouvez à inclure une clause dans le mandat disant que le mandat s’éteint automatiquement sans pénalités à la vente du bien ou à bien le faire préciser par écrit avant la signature.

GESTION LOCATIVE UBELOC

Un transfert transparent pour le locataire

Vous avez envoyé votre courrier de résiliation et vous vous demandez maintenant quelles sont les implications pour le bail en cours du changement de gestionnaire.

Le changement de gestionnaire (ou la récupération de la gestion en propre) ne modifie en rien les relations contractuelles entre vous et le locataire; vous ne pouvez donc pas en profiter pour augmenter le loyer, résilier le bail, etc.

De manière pratique il faudra :

demander au locataire de changer son destinataire de paiement
l’informer des coordonnées du nouveau contact en charge de son bien
récupérer les éventuels dossiers en cours (sinistres, impayés)

En général le nouveau gestionnaire se charge de ces démarches, mais si vous choisissez de reprendre la gestion vous devrez vous en occuper. Nous vous déconseillons de changer de gestionnaire en cas de sinistres ou de procédures d’impayés en cours. Le changement d’interlocuteur risque de vous faire perdre un temps précieux dans la reprise et la connaissance d’une procédure qui est souvent déjà intrinsèquement longue et compliquée.

Pensez également à récupérer le dépôt de garantie qui aura été probablement encaissé par le gestionnaire.

GESTION LOCATIVE UBELOC

03/05/202003/05/2020

Jeremy Agence ubeloc

Gestion locative traditionnelle, comparatif des tarifs et frais

Vous cherchez à une offre de gestion locative en ligne et vous souhaitez avoir une vision d’ensemble des prestations et frais des différentes formules.

Nous allons tenter de vous convaincre que les outils proposés sur notre page de gestion locative en ligne constituent la meilleure solution du marché.

CLIQUER ICI POUR SOUSCRIRE

C’est la formule historique proposée depuis plus de 200 ans aux bailleurs qui souhaitent déléguer intégralement la gestion d’une location. Les grandes enseignes nationales comme Foncia ou Nexity proposent de prendre votre place (via la signature d’un mandat), dans toutes les actions nécessaires à la bonne gestion de la location :

gestion comptable : encaissement des loyers, indexation, régularisation des charges, etc.
gestion technique : commande de travaux, réparations, etc.
gestion juridique : impayés, contentieux, etc.

La gestion locative a par contre été beaucoup plus simplifiée depuis 200 ans : alors qu’il était nécessaire de se déplacer physiquement pour percevoir les loyers des locataires (chaque semaine à la porte des locataires payant en espèces), l’informatisation des paiements et des échanges a rendu l’administration d’une location beaucoup plus facile.

Résultat les agences n’ont souvent pas grand chose à faire et les formules proposées habituellement à 6%HT hors assurance loyer impayé, entre 8 et 10% avec assurance (à quoi s’ajoutent des frais de recherche locataire quasi-obligatoire de 1 mois de loyer en ordre de grandeur) deviennent difficilement justifiables si vous avez un minimum de temps à consacrer à votre location.

L’avantage principal de cette formule est de n’avoir strictement rien à faire, le gestionnaire va s’occuper de tout. Les inconvénients sont par contre nombreux :

le coût de la gestion locative est élevé, 50€/mois par exemple pour un loyer de 700€CC
les frais de recherche locataire quasi obligatoires qui donnent lieu à des honoraires séparés de l’ordre d’un mois de loyer à chaque nouveau bail (avec des honoraires équivalents pour le locataire).
la présence de frais annexes, la plupart des mandats incluant des prestations obligatoires qui donnent lieu à des facturations supplémentaires, comme la synthèse fiscale en fin d’année ou l’édition du compte-rendu de gérance.
un décalage entre 15 et 30 jours le temps que le gestionnaire encaisse les loyers puis vous les reverse.
peu d’outils en ligne automatique fiables, beaucoup de tâches sont traitées manuellement, il y a donc un risque important d’erreur et de lenteur de traitement si vous tombez sur le mauvais collaborateur dans le cabinet.
le manque de transparence, vous ne contrôlez plus du tout ce qui se passe dans des étapes critiques telles que la recherche d’un locataire, la validation d’un devis ou la gestion d’un impayés

A titre indicatif, notre équipe vous a résumé dans le tableau suivant les tarifs et prestations de 4 gestionnaires locatifs connus :

Frais	Foncia	Orpi	Nexity	Pure Gestion
Gestion	7,2% – 9,6% en fonction du loyer	7,9% en fonction des prestations proposées	7,2%	7%
Recherche locataire	Environ 10 % du loyer annuel HC	1 mois de loyer HC (minimum 15€/m²)	6,5% du loyer annuel HC + 15€/m²	9% du loyer annuel HC
Garantie loyer	3% du loyer CC Durée et plafond illimités	2,5% du loyer CC Plafond 90 000€ durée illimitée Dégradations 10 000€	2,3% du loyer CC Plafond 120 000€ durée illimitée Dégradations 10 000€ Protection juridique 18 000€	2,45% du loyer CC Plafond 90 000€ durée illimitée Dégradations 10 000€ Protection juridique 5 500€
Frais annexes	Déclaration fiscale : 228€ Vacation horaire : 120€/heure Frais de gestion : 12€/mois Frais de constitution de dossiers (sinistres, congés bailleur, …) : 200€ Frais nouveau mandat : 100€	Déclaration fiscale : 49€ Vacation horaire : 50€/heure Estimation patrimoniale : 199€ Paiement des charges de copropriété : 30€ par appel de fond	Déclaration fiscale : 144€ Vacation horaire : 144€/heure Frais de timbre : 4€/mois Organisation & Suivi des travaux : 1,8% du montant des travaux	Aide à la déclaration des revenus fonciers suivi des travaux

CLIQUER ICI POUR SOUSCRIRE

En résumé c’est une formule que nous recommandons si vous ne souhaitez absolument pas vous occuper de votre location. Même à distance, avec un minimum de temps il est possible d’économiser beaucoup de frais. Quant aux éventuelles réparations, rassurez-vous, il est toujours possible de faire intervenir un artisan à distance qui se chargera de coordonner l’intervention avec le locataire (en pratique les gestionnaires se déplacent très rarement dans les logements).

29/04/202029/04/2020

Jeremy Uncategorized

Avantages de passer par une agence pour louer son bien immobilier

12 avantages de passer par une agence pour louer son bien immobilier

Il peut être tentant de se charger seul(e) de la gestion locative de son logement pour réaliser des économies. Pourtant, avoir recours à un agent immobilier permet de gagner beaucoup de temps et d’énergie et de louer votre bien en respectant le cadre légal.

Sommaire

L’agent immobilier s’assure que votre logement est décent
Faire réaliser les diagnostics obligatoires
Les honoraires d’agence sont compris entre 8 et 12 €/m² en moyenne
Fixer le loyer au prix du marché avec l’agence immobilière
Rédiger une annonce attractive pour louer votre logement
Réaliser les visites avec les différents candidats
Sélectionner le meilleur candidat pour éviter tout problème
Rédiger le bail de location dans les règles de l’art
Effectuer l’état des lieux d’entrée avec le locataire
La garantie loyers impayés proposée par l’agence immobilière
La gestion courante du bien en location
Organiser le départ du locataire

1. L’agent immobilier s’assure que votre logement est décent

La loi vous oblige à mettre en location un logement décent. Mais certains critères peuvent parfois échapper à des propriétaires bailleurs de bonne foi, qui ne savent pas forcément si leur logement répond à tous les critères de décence et par où commencer. Louer son bien avec une agence vous permet de pouvoir compter sur les connaissances d’un professionnel pour avoir la certitude que votre logement est aux normes et peut être loué en l’état. Si vous devez prévoir des travaux et/ou des aménagements spécifiques, l’agent immobilier saura vous guider et vous accompagner.

2. Faire réaliser les diagnostics obligatoires

Vous devez faire réaliser des diagnostics par un professionnel et les annexer au contrat de bail. Parmi ces diagnostics, on relève :

Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
Le cas échéant, un constat de risque d’exposition au plomb
Et un état des risques naturels et technologiques (inondation, séismes, contamination chimique, etc)

Mais cette mission peut s’avérer chronophage, dans la mesure où vous devez trouver un professionnel, organiser sa venue, recueillir les diagnostics immobiliers. En louant votre appartement avec une agence, vous n’aurez pas à vous charger de tout ça.

BON À SAVOIR

Les diagnostics à fournir obligatoirement au locataire varient entre 3 et 6.

3. Les honoraires d’agence sont compris entre 8 et 12 €/m² en moyenne

Faire louer son bien par une agence représente certes un coût, mais ce coût reste assez raisonnable, en particulier si l’on tient compte de l’ensemble des missions prises en charge par l’agent immobilier. En général, on estime que le coût de la gestion locative s’élève à 5 à 10 % hors taxes du montant des loyers encaissés. La découpe du territoire ainsi que les frais d’agence se font de la façon suivante :

Zone très tendue : 12 €/m² pour Paris et 68 villes limitrophes.
Zone tendue : 10 €/m² pour 1 149 villes de 28 agglomérations (Lyon, Bordeaux, Toulouse…).
Zone non tendue : 8 €/m² pour le reste du territoire.

4. Fixer le loyer au prix du marché avec l’agence immobilière

Fixer un loyer le plus juste possible n’est pas une mince affaire, car cela nécessite notamment une excellente connaissance du marché immobilier local. L’agent immobilier qui loue votre bien est donc le plus à même d’évaluer tous les critères à prendre en compte : la localisation du bien, son état général, sa surface, le nombre de pièces, l’agencement, la présence ou non d’espaces extérieurs, et les loyers pratiqués dans le même secteur pour des biens similaires. L’agent immobilier est un homme de terrain qui pourra vous expliquer quels sont les critères pris en compte et quel est le loyer qui sera le plus intéressant pour vous au regard du marché et de la demande des locataires solvables.

QUID DE L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi « ELAN » réintroduit ce mécanisme à titre expérimental. Pas encore en vigueur, son application dépend de la publication d’arrêtés préfectoraux qui devraient s’appliquer d’ici l’été 2019. Le gouvernement a, en effet, autorisé la ville de Paris à réintroduire l’encadrement des loyers sur l’ensemble de son territoire.

5. Rédiger une annonce attractive pour louer votre logement

On pourrait penser que la rédaction de l’annonce est à la portée de tous, et pourtant, là encore, beaucoup de propriétaires bailleurs peuvent subir les conséquences d’une annonce mal rédigée. Tout d’abord, elle doit respecter la législation, et donc exclure les mentions discriminatoires (concernant l’origine ethnique, la religion, etc) qui pourraient valoir une procédure devant le Défenseur des droits. De plus, l’annonce doit se montrer à la fois claire et exhaustive, ce qui n’est pas évident non plus. Louer votre bien par une agence vous garantit donc la large diffusion d’une annonce attractive. Sans oublier qu’une annonce donne lieu à de nombreux appels auxquels il faut répondre. L’agent immobilier va alors se charger de répondre aux appels, de relever les informations concernant les personnes intéressées, et de fixer les rendez-vous.

6. Réaliser les visites avec les différents candidats

Une fois que l’annonce est parue et qu’elle a apporté un certain nombre de candidatures potentielles, il est évidemment essentiel de faire visiter le bien aux candidats. En effet, plus le nombre de candidats sera important, et plus vous aurez des chances de trouver le profil idéal. En revanche, cela nécessite énormément de temps et d’énergie, c’est pourquoi il est préférable de confier cette tâche à un agent immobilier.

BON À SAVOIR

L’agent immobilier peut également vous aider à déclarer vos revenus fonciers.

7. Sélectionner le meilleur candidat pour éviter tout problème

Un candidat idéal est d’abord un candidat solvable, c’est-à-dire un candidat dont la situation, les revenus et les garanties vont vous garantir le paiement du loyer chaque mois. Bien que ce paramètre soit parfois difficile à évaluer, il ne suffit pas non plus. Il est également indispensable d’opter pour un candidat agréable, souriant, poli et ponctuel, car il va être amené à vivre dans le logement, à utiliser les équipements et à cohabiter dans l’immeuble au contact d’autres personnes. Ces critères sont donc également incontournables, pour favoriser un locataire respectueux des lieux et des autres habitants de l’immeuble. Louer son bien en agence permet de se reposer sur l’intuition d’un professionnel qui a l’habitude de voir passer des dizaines de candidatures chaque jour, et qui sait donc quels candidats sont dignes de confiance.

Les documents que vous pouvez demander à votre locataire

BON À SAVOIR

Vous êtes propriétaire et vous désirez louer votre bien, déposez une annonce sur SeLoger.

8. Rédiger le bail de location dans les règles de l’art

Le contrat de bail est obligatoirement signé avec le locataire et il doit être rédigé soigneusement. Il s’agit d’un document qui encadre la location, précise les droits et les devoirs du locataire, qui doit contenir certaines mentions obligatoires et faire référence à certains textes de loi pour être valable. Bref, le bail est très encadré et ne peut en aucun cas être rédigé au hasard. L’agent immobilier connaît parfaitement le cadre juridique qui s’applique aux baux et propose un contrat légal, qui vous protège en tant que propriétaire, et qui permet de faciliter les relations futures avec le locataire.

9. Effectuer l’état des lieux d’entrée avec le locataire

Bien qu’il s’agisse du point de départ de la location, l’état des lieux à lui seul peut être source de litiges par la suite avec le locataire. Il est donc impératif d’établir un document très précis dès son arrivée. Si vous louez votre appartement avec une agence, l’agent immobilier va ainsi se charger de rédiger l’état des lieux et il saura se montrer très attentif à chaque élément lors de la visite avec le locataire.

10. La garantie loyers impayés proposée par l’agence immobilière

Les loyers impayés représentent la principale crainte des propriétaires bailleurs. Or, l’agent immobilier peut non seulement se charger du recouvrement en cas de loyers impayés, mais il peut également vous proposer une assurance loyers impayés (GLI), qui peut être comprise dans le contrat de gestion locative.

BON À SAVOIR

Un agent immobilier vous conseille sur la meilleure stratégie à mettre en place pour vous limiter le risque de loyers impayés.

11. La gestion courante du bien en location

Une fois qu’un locataire est en place dans le logement, le travail ne s’arrête pas pour autant ! Il faut se charger de recueillir le loyer, de relancer le locataire le cas échéant, d’éditer les quittances de loyer, de s’occuper des désagréments que peut rencontrer le locataire, d’effectuer les réparations obligatoires, etc. Bref, la gestion locative courante comporte également plusieurs missions qu’il est judicieux de confier à un professionnel qui pourra intervenir rapidement et échanger efficacement avec le locataire.

12. Organiser le départ du locataire

Tous les locataires sont amenés à partir du logement un jour ou l’autre et ce départ se prépare en amont, puisqu’il faut notamment prévoir l’état des lieux de sortie, rendre tout ou partie du dépôt de garantie au locataire après son départ, s’entendre avec le locataire à propos de l’usure de certains équipements, etc. En louant votre bien avec une agence, vous pourrez vous décharger de ces missions et avoir la garantie que le départ du locataire se déroule dans les meilleures conditions.

Les délais de préavis pour un bail de location

NATURE DE LA LOCATION	ÉLÉMENT DÉTERMINANT	DURÉE DU DÉLAI DE PRÉAVIS
Location vide	Le locataire ne motive pas son départ	3 mois
Location vide	Le locataire perd son emploi	1 mois
Location vide	Le locataire décroche son premier emploi	1 mois
Location vide	Suite à sa perte d’emploi, le locataire retrouve du travail	1 mois
Location vide	Le locataire est muté	1 mois
Location vide	Le locataire a des soucis de santé	1 mois
Location vide	Le locataire s’est vu attribuer un logement social	1 mois
Location vide	Le logement est situé en zone tendue	1 mois
Location vide	Le locataire est éligible au RSA et/ou bénéficie de l’allocation Adulte Handicapé	1 mois
Location meublée	Le locataire motive – ou non – son départ	1 mois